2011年房地产估价师指定教材--房地产估价理论与方法

《2011年房地产估价师指定教材--房地产估价理论与方法》(pdf,txt格式)txt电子书阅读,作者：柴强　主编,于2011 年5月,由中国建筑工业出版社出版。

第一章房地产估价概论
　　第一节对房地产估价的基本认识
　　一、房地产估价的含义
　　本书所讲的房地产估价，是专业房地产估价。在弄清什么是专业房地产估价之前，有必要弄清专业估价与非专业估价的区别。
　　(一)专业估价与非专业估价的区别
　　对“估价”通俗而简单的理解，就是估计商品、资产、财产等的价格或价值，是任何人都可以做的，不论他估计得对或错，也不论人们是否相信其估计结果。例如，你看上了某幢房屋或某块土地，想知道它值多少钱，或者判断卖方的要价是否合理，或者自己出价多少合适，你可以自己估计，也可以咨询亲友的意见。这种意义上的估价，不妨称为非专业估价。然而，要想获得客观合理、令人信服的估价结果，就需要专业估价。
　　房地产现今不仅是一种重要的资源或财产，生产要素或消费品，而且是一种商品或资产，成为人们交易和投资的主要对象，房地产价格或价值因此成为人们普遍关注的问题之一，从而房地产估价不仅是人们有兴趣了解和掌握的一种知识，而且发展成了一门学问和学科。作为一种提供专业意见、具有公信力、实行有偿服务、承担法律责任的专业房地产估价，还成了一种职业和行业。由于这种估价活动的专业性很强，需要专门的知识和经验，估价结果是否客观合理还关系有关单位和个人的切身利益，甚至直接关系公共利益和人民财产安全，例如，为征收国有土地上单位、个人的房屋确定补偿提供依据的估价(以下称房屋征收估价)不仅关系被征收入的切身利益还关系社会稳定，为房地产抵押贷款提供服务的估价(以下称房地产抵押估价)还关系金融安全，所以不是随便什么单位和个人都可以从事的，只能由具有房地产估价资质的专业机构和具有房地产估价资格的专业人员来从事。
　　概括起来，与非专业估价相比，专业估价有下列特点：
　　(1)专业估价是专业估价机构和专业估价人员完成的。专业估价机构是指具备足够数量的专业估价人员等条件，专门从事有关估价活动的单位。专业估价人员是指具有估价知识和经验，专门从事有关估价活动的个人。
　　(2)专业估价提供的是专业意见。专业估价提供的意见不是用直觉或者仅凭经验得出的，而是按照严谨的程序，采用科学的方法，经过审慎的分析、测算和判断得出的，较客观合理。
　　(3)专业估价具有公信力。专业估价由于是专业估价机构和专业估价人员完成，估价结果较客观合理，所以具有证明效力，能使人们信服、认可或接受。
　　(4)专业估价实行有偿服务。专业估价是接受他人委托而提供的一种有偿服务，要向委托人收取一定的费用。
　　(5)专业估价要承担法律责任。专业估价机构和专业估价人员要对其提供的估价结果等专业意见负责，违反有关规定的，会依法受到处罚，承担赔偿责任，甚至追究刑事责任。
　　(二)专业房地产估价的概念
　　专业房地产估价的核心内容，是接受他人委托，为了特定目的，对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断。为了保障这种分析、测算和判断的客观合理，不仅要求从事这种活动的单位和个人是房地产估价机构和房地产估价师，而且要求遵循公认的原则，按照严谨的程序，依据有关法规、政策和标准，在合理的假设下，采用科学的方法去分析、测算和判断。因此，如果给专业房地产估价下个完整的定义，那么它是指房地产估价机构接受他人委托，委派房地产估价师，为了特定目的，遵循公认的原则，按照严谨的程序，依据有关法规、政策和标准，在合理的假设下，采用科学的方法，对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断并提供相关专业意见的活动。
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